違章建築之法律適用

 嚴勝曦律師 撰

一、違章建築之意義：

違章建築，是指受建築法規所管制，但未依一定程序向主管機關申請建築執照，便擅自興建之不合法建物。即未經主管建築機關審查許可並發給建築、及使用執照，而擅自建造即使用之建物。可區分為：

(一)實質違建：

1、當建築物已達到基地容許興建的建蔽率、容積率與高度時，任何加蓋的建築均屬違建。

2、違反土地使用分區容許的使用用途。

3、在不得興建建築物的土地上興建。

(二)程序違建：

建築物的位置、高度、結構與建蔽率，皆不違反當地都市計劃的建築法令規定，且獲得土地使用權，只是因為程序疏失，未請領建照即擅自興工，這類程序違建可依法補辦執照並繳交相關稅款，成為合法的建物。

(三)台灣常見違建類型

1、「頂樓加蓋」：屋頂平台之屋頂突出物如樓梯間公共設施使用部份，凡在頂樓建築面積1 / 8之法定範圍內均屬合法建物，只要超過此範圍即違法。到地政事務所申請一份建物或附屬建物測量成果圖，按圖查對，凡圖上所無之建物，即屬違建。

2、「陽台外推」：陽台為直上方有遮蓋物的平臺，若拆除陽台空間的外牆使室外空間變成室內空間使用，可能為陽台外推。

3、「露台外推」：露台為直上方無任何頂遮蓋物之平臺，若加蓋遮雨棚或牆壁，可能為露台外推

4、「騎樓外推」：騎樓為建築物地面層外牆面至道路境界線間之空間，在上方有樓層覆蓋者稱為騎樓，在騎樓搭建鐵捲門(也包括水泥磚牆加蓋)即屬違建。

5、「夾層屋」（樓中樓）：在天花板與地板之間搭建樓地板，若未申請，在取得執照後又二次施工加蓋樓中樓，即違建。

(四)違章建物於民法上之性質及其所有權之歸屬

違章建築，既然是屬於民法上所稱之不動產建物，則違章建築自須符合民法關於定著物之要件，即非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在者而言。違章建築，雖因違法而無法辦理保存登記，但由於其仍符合民法對定著物之要件，故出資興建違章建築者（原始出資建築人），仍是「原始取得」該違章建築之所有權。

(五)違建之後果及拆除

(一)既屬違建就是違法，不論是新違建，或是被列管緩拆的舊違建與既存違建，都有隨時被舉報拆除的風險，其中，被認定有危害公共安全之虞的違建，更是即報即拆的高危險群。

(二)大樓、公寓頂樓平台屬於全體住戶所有，頂樓違建不論新舊，只要是其他住戶不同意讓原使用者繼續使用，即可依民法第767條規定訴請排除侵害，要求拆違建

(三)若頂樓遭使用於出租等營利用途，全體住戶還可以依民法第818條等規定，要求平分共有利益。

(四)因部分縣市政府 將老舊違建列為暫緩拆除之列，以台北市為例，目前的頂樓違建，幾乎是「即報即拆」，但如果是84年以前即存在的老舊違建，則是列入緩拆或免拆，這些建築因而被稱為合法違建或萬年違建。

(五)違建人姓名不詳或拆除時違建人故意鎖上大門走避時，可否執行拆除？

違章建築執行拆除的標的物為違法的建築物或雜項工作物（違章建築），而不是違建人，即使違建人姓名不詳，如拆除通知完成送達程序，該違章建築仍然可以執行拆除。拆除人員執行違章建築拆除，遇有違建人故意鎖上大門走避時，可以視情形要求警察機關派員維持秩序，並會同自治人員執行拆除工作。

(六)以編定門牌或已繳納房屋稅或經法院查封或拍賣之違章建築是否可以拆除？

依規定應拆除之違章建築，雖已編定門牌或已繳納房屋稅或經法院查封或拍賣，行政機關仍得予執行拆除。若阻撓拆除工作可依妨礙公務之罪嫌移送法辦。

(七)違章建築拆除時，室內的設備（如電氣設備、給排水設備）或物品及拆除後的遺留物，如何處理？

(一)室內敷設各項建築物設備：違建人未遷移則併同拆除。

(二)違章建築室內存放之物品：

由所有人、使用人或管理人自行負責遷移，拆除時還未遷移者，視同廢棄物處理。又該存放物品，如具相當價值，可估價拍賣，以其所得提存、納入公庫或贈與慈善機關。

(三)違章建築拆除後之遺留物：

由違章建築所有人、使用人或管理人依限自行清除，逾期不清除者，視同廢棄物處理。如不依規定清除，由地方環保主管機關代為清除，並向其所有人、使用人或管理人收取必要費用（代履行費用）