违章建筑之法律适用

 严胜曦律师 撰

一、违章建筑之意义：

违章建筑，是指受建筑法规所管制，但未依一定程序向主管机关申请建筑执照，便擅自兴建之不合法建物。即未经主管建筑机关审查许可并发给建筑、及使用执照，而擅自建造即使用之建物。可区分为：

(一)实质违建：

1、当建筑物已达到基地容许兴建的建蔽率、容积率与高度时，任何加盖的建筑均属违建。

2、违反土地使用分区容许的使用用途。

3、在不得兴建建筑物的土地上兴建。

(二)程序违建：

建筑物的位置、高度、结构与建蔽率，皆不违反当地都市计划的建筑法令规定，且获得土地使用权，只是因为程序疏失，未请领建照即擅自兴工，这类程序违建可依法补办执照并缴交相关税款，成为合法的建物。

(三)台湾常见违建类型

1、「顶楼加盖」：屋顶平台之屋顶突出物如楼梯间公共设施使用部份，凡在顶楼建筑面积1 / 8之法定范围内均属合法建物，只要超过此范围即违法。到地政事务所申请一份建物或附属建物测量成果图，按图查对，凡图上所无之建物，即属违建。

2、「阳台外推」：阳台为直上方有遮盖物的平台，若拆除阳台空间的外墙使室外空间变成室内空间使用，可能为阳台外推。

3、「露台外推」：露台为直上方无任何顶遮盖物之平台，若加盖遮雨棚或墙壁，可能为露台外推

4、「骑楼外推」：骑楼为建筑物地面层外墙面至道路境界线间之空间，在上方有楼层覆盖者称为骑楼，在骑楼搭建铁卷门(也包括水泥砖墙加盖)即属违建。

5、「夹层屋」（楼中楼）：在天花板与地板之间搭建楼地板，若未申请，在取得执照后又二次施工加盖楼中楼，即违建。

(四)违章建物於民法上之性质及其所有权之归属

违章建筑，既然是属於民法上所称之不动产建物，则违章建筑自须符合民法关於定著物之要件，即非土地之构成部分，继续附著於土地，而达一定经济上目的，不易移动其所在者而言。违章建筑，虽因违法而无法办理保存登记，但由於其仍符合民法对定著物之要件，故出资兴建违章建筑者（原始出资建筑人），仍是「原始取得」该违章建筑之所有权。

(五)违建之后果及拆除

(一)既属违建就是违法，不论是新违建，或是被列管缓拆的旧违建与既存违建，都有随时被举报拆除的风险，其中，被认定有危害公共安全之虞的违建，更是即报即拆的高危险群。

(二)大楼、公寓顶楼平台属於全体住户所有，顶楼违建不论新旧，只要是其他住户不同意让原使用者继续使用，即可依民法第767条规定诉请排除侵害，要求拆违建

(三)若顶楼遭使用於出租等营利用途，全体住户还可以依民法第818条等规定，要求平分共有利益。

(四)因部分县市政府 将老旧违建列为暂缓拆除之列，以台北市为例，目前的顶楼违建，几乎是「即报即拆」，但如果是84年以前即存在的老旧违建，则是列入缓拆或免拆，这些建筑因而被称为合法违建或万年违建。

(五)违建人姓名不详或拆除时违建人故意锁上大门走避时，可否执行拆除？

违章建筑执行拆除的标的物为违法的建筑物或杂项工作物（违章建筑），而不是违建人，即使违建人姓名不详，如拆除通知完成送达程序，该违章建筑仍然可以执行拆除。拆除人员执行违章建筑拆除，遇有违建人故意锁上大门走避时，可以视情形要求警察机关派员维持秩序，并会同自治人员执行拆除工作。

(六)以编定门牌或已缴纳房屋税或经法院查封或拍卖之违章建筑是否可以拆除？

依规定应拆除之违章建筑，虽已编定门牌或已缴纳房屋税或经法院查封或拍卖，行政机关仍得予执行拆除。若阻挠拆除工作可依妨碍公务之罪嫌移送法办。

(七)违章建筑拆除时，室内的设备（如电气设备、给排水设备）或物品及拆除后的遗留物，如何处理？

(一)室内敷设各项建筑物设备：违建人未迁移则并同拆除。

(二)违章建筑室内存放之物品：

由所有人、使用人或管理人自行负责迁移，拆除时还未迁移者，视同废弃物处理。又该存放物品，如具相当价值，可估价拍卖，以其所得提存、纳入公库或赠与慈善机关。

(三)违章建筑拆除后之遗留物：

由违章建筑所有人、使用人或管理人依限自行清除，逾期不清除者，视同废弃物处理。如不依规定清除，由地方环保主管机关代为清除，并向其所有人、使用人或管理人收取必要费用（代履行费用）